兰城街道办事处关于召开业主大会和成立业主委员会的指导意见

兰城街道办事处关于召开业主大会和

成立业主委员会的指导意见

 

各社区、居民小区：

    为加强规范兰城街道业主大会和业主委员会的活动，维护业主的合法权益，根据《物权法》和《物业管理条例》等法律法规的规定，结合兰城街道实际，特提出以下意见：

一、总体要求

认真贯彻落实各级关于成立业主大会和业主委员会的法律法规，让物业管理区域里的全体业主通过制定和遵从共同的契约和规章，能够依据国家和地方法律法规对属于业主们自己的房产物业(可通过雇佣专业的物业管理公司)进行业主的自主治理和自我经营，有效地行使对受雇用的小区物业管理公司的监管和互动的权力，便于业主管理和使用小区的维修基金和其它资源，依法维护业主的合法权益，保证小区的生活品质，从而提升小区的人居环境和业主的生活品质进而达到小区物业的保值升值，为业主提供安全、便捷、舒适的服务。

二、主要任务

根据《物业管理条例》的规定，业主委员会是业主大会的执行机构，业主委员会代表全体业主执行业主大会作出的决议，维护全体业主的利益，是全体业主实现共有物业管理权的业主自治管理组织。在众多的物业管理法律关系主体当中，业主委员会处于重要地位，一是要代表全体业主和使用人行使权利，依据《业主委员会章程》和《业主公约》来协调和处理业主、使用人之间的内部关系；二是要代表全体业主签订物业服务合同，并监督物业管理公司的运作。三是要代表全体业主处理与房屋行政管理部门、居民委员会、派出所、各类专业服务公司、各类专业管理部门的关系。

三、业主委员会的职责及成立条件

（一）隆阳区住建局和兰城街道办事处负责对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助，负责对业主大会和业主委员会的日常活动进行指导和监督。

（二）业主委员会履行的职责

业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。根据中华人民共和国住房和城乡建设部关于印发《业主大会和业主委员会指导规则》的通知第三十五条规定，业主大会和业主委员会应当依法履行职责，不得做出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。业主委员会履行以下职责：

1．执行业主大会的决定和决议；

2．召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；

3．与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

4．及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

5．监督管理规约的实施；

6．督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；

7．组织和监督专项维修资金的筹集和使用；

8．调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；

9．业主大会赋予的其他职责。业主大会和业主委员会，对业主损害他人合法权益和业主共同利益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。 

（三）成立业主委员会的条件

业主大会根据物业管理区域的划分成立，一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元、楼层为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主同意，不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。成立业主委员会的条件：

1．小区入住率达到50%以上。

2．首批物业交付满2年,并且入住率超过30%的。

3．首批物业费交满3年以上的。（三个条件满足其一即可）

（四）业主委员会委员的条件和任期

业主委员会委员条件：物业管理区域内的业主，具有完全民事行为能力；遵守国家有关法律、法规；遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；热心公益事业，责任心强，公正廉洁；具有一定的组织能力和具备必要的工作时间。

业主委员会委员实行任期制，每届任期不超过5年，可连选连任，业主委员会委员具有同等表决权。业主委员会应当自选举之日起7日内召开首次会议，推选业主委员会主任和副主任。

（五）业主大会会议筹备组的成立条件及职责

1．召开业主大会需成立首次业主大会会议筹备组。符合成立业主大会条件的，街道办事处在收到业主提出筹备业主大会书面申请后60日内，负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处代表和居民委员会代表组成。筹备组成员人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由街道办事处代表或居民委员会代表担任。筹备组中业主代表的产生，由街道办事处或者居民委员会组织业主推荐。筹备组应当将成员名单以书面形式在物业管理区域内公告。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处协调解决。建设单位和物业服务企业应当配合协助筹备组开展工作。

 2．筹备组应当做好以下筹备工作：

（1）确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积；

（2）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

（3）草拟管理规约、业主大会议事规则；

（4）依法确定首次业主大会会议表决规则；

（5）制定业主委员会委员候选人产生办法，确定业主委员会委员候选人名单；

（6）制定业主委员会选举办法；

（7）完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。

前款内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。业主对公告内容有异议的，筹备组应当记录并作出答复。

3．筹备组应当自组成之日起90日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。

（六）业主委员会应向业主公布的情况和资料

1．管理规约、业主大会议事规则；

2．业主大会和业主委员会的决定；

3．物业服务合同；

4．专项维修资金的筹集、使用情况；

5．物业共有部分的使用和收益情况；

6．占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车车位的处分情况；

7．业主大会和业主委员会工作经费的收支情况；

8．其他应当向业主公开的情况和资料。

四、业主委员会成立的程序

业主委员会成立程序分为申请、成立筹备组、召开业主大会、备案四大阶段。

（一）申请。在完成业主委员会成立程序第一阶段（申请）时，除了提交《成立业主委员会征求意见表》，还需征求总人数(或者总面积)5%以上的业主同意并签字，经社区核实无误后，交兰城街道办事处提出意见。

（二）成立筹备组，开始筹备工作。接到申请之日起60日内，组织成立筹备组。筹备组通过自荐、推荐等方法产生(一般推荐产生业主委员主任1人，副主任1～2人)，经批准并公示无异议后，筹备组宣告成立并开始着手筹备工作。筹备工作需要收集整理业主花名册(其内容包括业主姓名、楼号楼层、建筑户型及面积、联系方式等等)、收取筹备费、筹备办公场地、召集志愿者、宣传、选任楼长及业主委员会候选人、拟定并印制业主大会表决书、2次公告业主大会会议议题及表决事项、公示及反馈意见。候选人确认后必须公示7日，广泛征求业主意见。业主认为有必要补充推荐候选人的，可由10人以上联名提出符合条件的候选人，名单必须在业主大会召开7天前提交筹备组并由其公示7日。筹备组应当在三个月内召开首次业主大会。业主大会的召开必须提前15日在本物业管理区域内公示业主大会地点、会议程序、需要业主投票表决的事项。业主大会审议通过“业主大会议事规则”和“管理规约”，选举产生首届业主委员会委员，业主委员会应当是5至15名的单数。筹备组应当事先将业主大会的内容和召开方式告知区住建局和兰城街道办事处。筹备组必须保管好筹备业主大会的所有档案、资料。

（三）召开业主大会。在完成筹备工作之后，可以适时召开业主大会。针对一些“议题”展开讨论并制定相关方案。公开唱票、点票，宣读选举结果，产生业主委员会委员(业主委员会应当是5至15名的单数)，公示委员名单、分工及联系方式;召开业主委员会第一次会议等等。首次选举产生的业主委员会，全体委员的名单必须在本物业管理区域内公示7日，同时，将选举结果上报兰城街道办事处。业主委员会在隆阳区住建局同意备案之日起正式履行其职责。

（四）备案。业主大会成立以后，在30个工作日内将备案材料向隆阳区住建局备案审核。审核通过后便可申请公章，交接公共维修基金都程序。

备案材料：

1．物业区域基本情况（四界、门牌、占地面积、建筑面积、幢数、总户数、开发建设单位、物业管理单位、入住时间、入住率）。

2．业主或建设单位向区局递交第一届业主大会筹备组的请示。

3．第一届业主大会筹备组向区局递交成立业主委员会的报告。

4．第一届业主筹备组人员情况介绍（公示内容、报名表及公示照片）。筹备组筹备业主大会的会议记录。

5．制定的业主大会管理规约（草案）、议事规则（草案）、选举办法。（公示内容及公示照片）。

6．业主大会联络员的产生情况（报名公示、半数以上业主签字同意选票、选举结果、公示内容及照片）。

7．物业区域内业主清册及汇总表。

8．业主委员会候选人情况（报名公示、报名表及公示照片），基本情况介绍。

9．提前15天召开业主大会公示及会议流程。（公示照片）

10．业主大会签到表。（业主姓名及具体门牌）

11．第一届业主大会会议记录。

12．筹备组工作报告。

13．业主委员会的选举情况。（选票样本、选举统计表、选票、选举结果公示内容及照片）

14．管理规约、议事规则通过实行稿。

15．业主委员会成员及分工名单。（公示内容及照片）

16．业主委员会组成人员基本情况表。

17．业主委员会备案申请书。备案说明：公示内容及照片均要反映出公示位置和公示的日期。

五、相关要求

（一）业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务。

（二）召开业主委员会会议，应当告知相关的居民委员会，并听取居民委员会的建议。在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。

（三）违反业主大会议事规则或者未经业主大会会议和业主委员会会议的决定，擅自使用业主大会印章、业主委员会印章的，物业所在地的街道办事处责令限期改正，并通告全体业主；造成经济损失或者不良影响的，应当依法追究责任人的法律责任。

（四）业主委员会委员资格终止，拒不移交所保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物的，其他业主委员会委员可以请求物业所在地的公安机关协助移交。

（五）业主委员会任期届满后，拒不移交所保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物的，新一届业主委员会可以请求物业所在地的公安机关协助移交。

（六）业主委员会在规定时间内不组织换届选举的，由社区在兰城街道办事处指导和监督下，组织换届选举工作。

（七）因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由社区在街道办事处的指导和监督下，代行业主委员会的职责。

（八）业主大会、业主委员会作出的决定违反法律法规的，街道办事处责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

（九）业主不得擅自以业主大会或者业主委员会的名义从事活动。业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。

（十）物业管理区域内，可以召开物业管理联席会议。物业管理联席会议，由街道办事处、隆阳区住建局、派出所、居民委员会、业主委员会和物业服务企业等方面的代表参加，共同协调解决物业管理中遇到的问题。

（十一）在贯彻执行本意见时，与上级相关意见相违背时，以上级相关规定为准执行。

六、保障措施

（一）加强组织领导。兰城街道建立由挂社区领导牵头、社区主要领导和各小区负责人为主的工作机制，加强对成立各小区业主委员会工作的组织领导和统筹协调，加快推动各社区小区业主委员会的成立，实现提升小区的人居环境和业主的生活品质，为业主提供安全、便捷、舒适的服务。

（二）加强宣传。通过会议、微信、短信等多渠道、多形式开展宣传活动，强化小区业主沟通，做好成立业主委员会政策的解读，传递成立业主委员会的声音，回应业主关切，营造成立业主委员会良好的氛围。

（三）注重实效。街道挂社区领导、社区主要领导主动到未成立业主委员会的各小区做工作，帮助业主启动成立业主委员会，解答成立业主委员会的疑难问题，主动参与小区成立业主委员会工作，指导小区建立居民公约，设立小区卫生管理公示牌、小区卫生评比栏、小区卫生管理制度、健康教育宣传栏等，指导帮助各小区业主委员会管理好小区各项工作，推动兰城街道范围内各小区管理健康发展。

 

 

隆阳区兰城街道办事处

               2017 年4 月20 日