《中华人民共和国物权法》解读

一、立法概述

物权主要是大陆法系特有的概念，是大陆法系民法典的重要内容，同样也是中国特色社会主义法律体系的重要组成部分之一。我国经济制度的基础是生产资料的社会主义公有制，在社会主义初级阶段，我国坚持公有制为主体、多种所有制经济共同发展的基本经济制度。为此我国要制定一套立足于自己国情的，调整物权的归属、范围和内容的一套法律制度。根据我国的国情和社会主义市场经济的基本情况，我国通过了一部符合中国实际的《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）。《中华人民共和国物权法》是为了维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权，根据宪法，制定的法律。《中华人民共和国物权法》由第十届全国人民代表大会第五次会议于2007年3月16日通过，并于2007年10月1日起施行。

二、《中华人民共和国物权法》的重要内容

《中华人民共和国物权法》基本原则有以下三者：物权法定原则；一物一权原则；公示公信原则。而对于物权的客体物，《中华人民共和国物权法》明确规定，物包括不动产和动产；法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。而物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。因此对于《中华人民共和国物权法》的理解要关注一下几个方面：

（一）平等地保护公私财产

《《中华人民共和国物权法》颁布前，我国的法律片面地强调对国有和集体财产的保护，和忽略了对私人物权的保护。因此《中华人民共和国物权法》第四条明确规定，国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。这是首次将私人和其他权利人的物权同国家和集体的物权放到了同等的高度予以保护。

（二）明确国家所有的财产受法律保护

我国是一个社会主义国家，我国的基本经济制度是公有制为主体，多种所有制并存的一种经济制度。因此公有财产，特别是国有财产在我国有一定的法律地位。法律规定属于国家所有的财产，属于国家所有即全民所有。为了抑制当前国有财产流失的实际情况，《中华人民共和国物权法》第五十六条规定，国家所有的财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、截留、破坏。

（三）征收补偿款不得被贪污、挪用、私分、截留、拖欠

随着城市的现代化进程，不少农村的房子（宅基地）、承包地被政府依法征收。但由于这种征收行为直接导致了农民群众离开了自己赖以生存的土地，因此相应而来的征收补偿款就具有十分重要的地位，关系到广大人民群众的切身利益，并且直接影响到了社会的稳定。因此《中华人民共和国物权法》第四十二条第四款明确规定，任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。

（四）土地承包期满后可继续承包

农村土地承包作为农村广大群众的重要生活来源，应当保持其稳定性。因此《中华人民共和国物权法》规定了一个较长的承包期。其中，耕地的承包期为三十年；草地的承包期为三十年至五十年；林地的承包期为三十年至七十年。最后还补充道，特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。并且在该条第二款中，还明确规定，承包期届满，由土地承包经营权人按照国家有关规定继续承包。

（五）住宅建设用地期满后自动续期

住宅是一个国家人民安居乐业的基础之一。而根据此前的有关法律的规定，我国的一般家用型的住宅用地为七十年产权。因此对于此种情况，《中华人民共和国物权法》第一百四十九条规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。这条文无疑安定民心的一笔，保障了自己的房子不会因为土地使用权到期而成为“空中楼阁”。

（六）小区车位的法律问题

随着城市居民汽车保有量的上升，不少家庭都成了有车一族，而随之而来的就是停车问题。城市的居民大都居住在小区，而小区的车位不少是由开发商或者物业管理。小区业主对车位有何具体的权利，在此之前都未有明确的规定。而业主的建筑物区分所有权中，争议较大的是车位、车库的所有权归属问题。这个问题涉及广大业主的切身利益，社会普遍关注。因此《中华人民共和国物权法》第七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

（七）相邻权问题

不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。对于“不动产的相邻权利人”范围的理解，要注意以下几个方面：第一，相邻的不动产不仅指土地，也包括附着于土地的建筑物；第二，不动产的相邻关系一般指相互毗邻的不动产权利人之间的关系；第三，相邻的不动产权利人，不仅包括不动产的所有人，而且包括不动产的用益物权人和占有人。

三、亮点解读

在几年的实践中，《中华人民共和国物权法》的适用的过程中也出现了不少的争议。为正确审理物权纠纷案件，根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，结合民事审判实践，最高人民法院于2015年12月10日通过了《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》（以下简称《司法解释》），当中对不动产物权与登记、按份共有人优先购买权、善意取得等问题作出了相应规定。该司法解释已于2016年3月1日起正式实施。

该《司法解释》对于《中华人民共和国物权法》在适用过程中的几个重点的争议作出了进一步的规定。

（一）不动产物权争议的诉讼问题

《物权法》第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。因此对于不动产物权的争议本质上属于民事纠纷，就此《司法解释》规定，因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理。同时，《行政诉讼法》第六十一条规定，在涉及登记的行政诉讼中，当事人申请一并解决相关民事争议的，人民法院可以一并审理。因此本条解释也同时规定，当事人已经在行政诉讼中申请一并解决上述民事争议，且人民法院一并审理的除外。这种情形一般是由于该项不动产物权争议是由于不动产登记簿证明力等行政关系出发而提出的诉讼，因此应当支持其作为行政诉讼提出。

（二）预告登记的法律效力

预告登记制度是指当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记的一种制度。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。对此《司法解释》进一步规定，未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照《中华人民共和国物权法》第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。

（三）特殊动产的善意取得

在我国的《中华人民共和国物权法》的领域内，特殊动产一般是指船舶、航空器和机动车等价值较大的动产。此类动产一般为登记对抗主义原则，即特殊动产的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。为了进一步明晰争议，《司法解释》第六条规定，转让人转移船舶、航空器和机动车等所有权，受让人已经支付对价并取得占有，虽未经登记，但转让人的债权人主张其为物权法第二十四条所称的“善意第三人”的，不予支持，法律另有规定的除外。将债权人排除在“善意第三人”的范围外，是由于上述的债权人是知情人而不具备“善意”的条件。

（四）发生物权变动的法律文书的范围

《中华人民共和国物权法》第二十八条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。这条明确了物权变动的一种特殊情形，即法律文书的生效即为物权完成变动，不以交付或登记为要件。因此对于哪些法律文书具有这个功能，《司法解释》第七条作出明确规定，人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。

（五）按份共有人的优先购买权

《中华人民共和国物权法》第一百零一条规定，按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。法律规定其他共有人享有优先购买权的制度，是为了简化共有关系，防止因外人的介入而使共有人内部关系趋于复杂。此处优先购买权是共有人相对于非共有人而言的，在共有人之间并无优先的问题。但对于优先购买权的具体条件《中华人民共和国物权法》并无详细规定，对此《司法解释》第九条到第十四条做出了进一步的规定，以下列举其中的两个重点：

1.排除优先购买权的范围

共有份额的权利主体因继承、遗赠等原因发生变化时，其他按份共有人主张优先购买的，不予支持，但按份共有人之间另有约定的除外。

2.对于“同等条件”的理解

《中华人民共和国物权法》第一百零一条所称的“同等条件”，应当综合共有份额的转让价格、价款履行方式及期限等因素确定。 当存在损害原共有人情形是，则认为不具备“同等条件”。

（六）善意取得制度

善意取得，指受让人以财产所有权转移为目的，善意、对价受让且占有该财产，即使出让人无转移所有权的权利，受让人仍取得其所有权。善意取得既适用于动产，又可适用于不动产。善意取得中的受让人须是善意的，不知出让人是无处分权人，否则不构成善意取得。对于“善意”的认定，《司法解释》第十五条规定，受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。并且规定，真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。